הוראות תכנית ח/619 לרחובות ראשיים עם חזית פעילה בהיתר להריסה ובניה מחדש

יהודה חי דוד שמאי מקרקעין מוסמך, בעל תואר ראשון בניהול וכלכלה ותואר שני בכלכלת עסקים. יהודה חי דוד גדל, התחנך ועובד בעיר חולון. מסייע לתושבי העיר חולון לבחון את האפשרות להוצאה לפועל של תכנית ח/619 - תכנית ההתחדשות העירונית בעיר. בנוסף, הוא פועל להקטנת חיובי היטל ההשבחה שעיריית חולון מבקשת מהתושבים המוכרים את ביתם או דירתם.

ניתן לתאם ייעוץ ראשוני חינם: 052-3460-338, מידע נוסף על השמאי יהודה חי דוד y-d.co.il.

מוסד תכנון רשאי להתיר הריסה ובניה מחדש בתנאים הבאים:

1. זכויות הבניה המירביות המפורטות בטבלת הזכויות, יהיו על פי מגבלות המעטפת אולם לא יותר מאחוזי הבניה המפורטים בטבלה. אחוזי בניה החורגים מן המעטפת - בטלים.

2. מעטפת הבניין:

קווי בניין: כמפורט בטבלת הזכויות. גובה בניה: עד 10 קומות (או עד 12 קומות במגרשים מעל 1000 מ"ר, כמפורט בסעיפים 8-9 להלן ובהערות לטבלת הזכויות).

3. לא תותר הריסה ובניה מחדש במגרש ששטחו קט ן מהאמור בטבלת הזכויות (והערה 4 לטבלה).

4. תקרת הזכויות נקבעת על פי גודל המגרש.

5. במגרשים פינתיים הכניסה לחניון תהיה מהרחוב הניצב לרחוב הראשי, ותישמר זיקת הנאה למעבר כלי רכב בחניון למגרשים סמוכים שאינם פינתיים.

6. לא תותר הריסה ובניה ב חלק ממבנה או ב בניין הבנוי בקיר משותף עם  בניין אחר.

7. תותר בניה משותפת בחלקות צמודות, על פי ההוראות הבאות:

7.1   תותר בנייה משותפת בעד 4 מגרשים צמודים, ללא הגבלת שטח מירבי.

7.2   זכויות הבנייה בכל מגרש יוגדלו בהתאם לסכום שטחי המגרשים.

7.3  הבניין יתוכנן כבניין אחד (למעט האמור בסעיף 4.1.2 ז ס"ק 2 ) בהיתרי בניה מקבילים (שיוגשו ויאושרו ביחד) ככל הנדרש, ויבנה בהינף אחד.

7.4  החניון התת קרקעי יהא חניון משותף עם כניסה אחת, ותרשם זיקת הנאה הדדית למעבר כלי רכב. קווי הבניין התחתיים יחולו על המגרשים הצמודים כאילו היו מגרש אחד.

7.5  תותר בניה על קרקעית בקו  בניין צדדי 0 (קיר משותף). בבניה בקיר משותף יותרו מבואות, חדרי מדרגות ומעליות משותפים.

7.6  בהצמדת מגרש המצוי במתחם רחובות ראשיים (מגרש 'קדמי'), למגרש המצוי במתחם רחבי העיר (מגרש 'עורפי') יקבל המגרש העורפי קומה נוספת על האמור בטבלת הזכויות, ותוספת זכויות בניה של עד 65% משטח המגרש כקבוע בהערה 6 לטבלת הזכויות. הכניסה לחניון המשותף תהיה במגרש העורפי. תירשם בחניון זיקת הנאה הדדית למעבר כלי רכב.

8. במקרים של איחוד חלקות על ידי תכנית איחוד וחלוקה למגרש בגודל של מעל 1,000 מ"ר, תותר הקמת מבנה בן 12 קומות. זכויות הבניה כמפורט בהערה 8 לטבלת הזכויות. במסגרת התכנית לאיחוד וחלוקה תחויב הפרשת שטח מבונה לצורכי ציבור בהיקף זכויות של 30% משטח המגרש, או הפרשת מגרש לצורכי ציבור, על פי שיקול דעת הועדה המקומית, ויקבעו הוראות עיצוב אדריכלי לנושא שבירת המאסה ונסיגות. השימושים הציבוריים יהיו חינוך, תרבות, רווחה, דת, בריאות, קהילה ומשרדי עירייה.

9. במגרשים קיימים שגודלם מעל 1,000 מ"ר תותר הקמת מבנה בן 12 קומות. זכויות הבניה כמפורט בהערה 8 לטבלת הזכויות, בכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית בדגש על נושא שבירת המאסה והנסיגות הנדרשות ובתנאי שזכויות בהיקף של עד 30% משטח המגרש יוקצו בחזית הפעילה לשימושים סחירים בעלי אופי ציבורי (כגון גנים פרטיים, מרפאות או פעילות עמותות למיניהן), בהתאם לתנאי המגרש.

10. ככל שיוקצה שטח לשימוש ציבורי או בעל אופי ציבורי כאמור, בהתאם לצורך ולשימוש יוצמד לו גם שטח עבור חצר במרווח הצדי או האחורי, הכל בשיקול דעת הוועדה המקומית.

11. תמהיל וגודל דירות, (באתר מצורפת כתבה נפרדת בנושא מספר וגודל דירות).

12. חזית פעילה:

12.1 בקומת הקרקע תהיה חזית פעילה. שטח החזית הפעיל ה יהיה לפחות 40% משטח הקומה אולם לא יותר מ- 15% מזכויות הבניה במגרש.

12.2 מוסד תכנון רשאי לחייב חזית מסחרית במגרשים בהם המסחר קיים בפועל א ו מאושר.

12.3 גובה הארקדה יהיה בין 4.00-4.50 מ'.

12.4 במרווח הקידמי תרשם זיקת הנאה לציבור ברוחב שלא יפחת מהאמור בטבלה 5. לא תותר הקמת גדרות קדמיות לרחוב.

12.5 בכל בניין תהא כניסה נפרדת למגורים